資訊：小區公共收益 該歸誰？誰監管？
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安徽日報記者 李明杰
收益不透明 易成糊涂賬
“小區公共收益多少？物業沒公示,我們也很難知道。”近日,記者在合肥新站高新技術開發區實嘉原創生活小區采訪,居民吳先生對記者說。
吳先生告訴記者,自2010年實嘉原創生活小區建成時,他就一直住在這里。小區物業一直由開發商選聘的物業服務企業承擔,然而,物業企業的服務質量一直飽受業主詬病,尤其是小區公共收益多年來未向業主公示過,“最近小區正在成立業委會,業委會成立后將代表業主們進行賬目核查,維護業主權益。”
小區公共收益指利用物業共有部位、共有設施設備進行經營性活動獲得的收益。根據《民法典》第282條規定:建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共同部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。也就是說,《民法典》明確了利用小區業主共有場所產生的收入,屬于業主共有。
實際工作中,很多小區將公共設施委托給物業來經營管理,業主并不參與其中。時間長了,這些公共收益容易被實際管理人——物業企業支配使用,令眾多業主淡忘甚至“自動放棄”了這部分權利。記者實際調查中發現,不少小區公共收益賬目鮮見公布,多數業主對物業公共收益也知之甚少。
“自己平時工作較忙,雖然每天看到小區進門、電梯等有一些廣告,但也沒多想,以為都是物業所有。”家住合肥市瑤海區陽光棕櫚園小區的尤女士告訴記者,其實商品房小區多多少少都有些收益,但具體包括哪些內容,業主也很難講清楚。
業內人士認為,多數業主對于小區設施哪些屬于業主共有財產、哪些收益應歸業主所有并不了解,物業服務企業不主動公開小區公共收益,容易導致小區公共收益成為“糊涂賬”。但一旦隨著業主維權意識的逐漸提高,公共收益的使用往往會成為物業糾紛的一個焦點。
監管力度弱 權益維護難
依據相關法律法規,未成立業主大會的,公共收益由建設單位或物業服務企業單獨列賬管理;已成立業主大會的,公共收益由業主委員會設立賬戶進行保管,使用公共收益的應當提交業主大會討論。
然而在實際工作中,對于公共收益的管理一直是物業監管的難點。“小區公共收益在保管和使用環節容易產生違法違規情形,比如物業服務企業不單獨列賬、未經業主大會同意擅自使用公共收益等。”合肥市蜀山區住建局物業和租賃管理科副科長徐一鳴介紹說,多數物業服務企業往往將小區公共收益與企業財務放一起進行管理,省時省力,“但這對于業主以及主管部門而言,要想準確了解小區有哪些公共收益,相對較難。”
安徽大學馬克思主義學院社區發展研究中心主任吳猛分析認為,實際工作中,許多業主不愿意或很難單獨對小區公共收益進行監管,往往通過業委會這一組織。但一方面業委會本身成立較難,另一方面業委會本身是自治組織,其事務不屬于行政部門管理,“一旦業主因公共收益問題與開發商或物業產生糾紛,還是走司法程序。”不過,維權過程相對比較艱難。
合肥蜀山區太陽發能海岸小區曾與開發商和前物業對簿公堂,歷時近3年,回想起維權之路,業委會人員還是苦水難消。“業主們數次出庭作證,期間甚至還遭受開發商的一些恐嚇,但好在最終勝訴,維護了業主權益。”太陽發能海岸小區業委會主任葉云說,既然小區公共收益屬于全體業主,還是需要全體業主齊心協力共同守護。當然,這也離不開街道、社區的大力支持。
《安徽省物業管理條例》中規定,街道辦事處、鄉鎮人民政府職責之一就包括協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系,調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛。記者采訪中發現,由于很多地方基層監管力量薄弱,業主相關維權行為還是較難得到相關部門有效支持。一位基層干部透露,公共收益主要靠小區業委會來進行監管,基層住建部門和社區一般不主動介入。
打好組合拳 守牢“明白錢”
真正使公共收益取之于公、用之于公,還得破解小區公共收益監管上的難題。
一些地方也探索出公共收益監管新模式,創新建立共管賬戶,規范保管、使用程序,讓小區公共收益更“透明”。合肥市蜀山經濟開發區紅皖家園小區于2019年試點設立小區公共收益“共管賬戶”,如今小區公共收益透明,物業與業主關系融洽。“小區設立共管賬戶管理公共收益讓公共收益更加透明,我們業主也更放心。居委會直接參與到公共收益的管理,能促使公共收益使用更加規范,用在我們小區的管理和建設上,把小區管理得更好。”紅皖家園小區業主代表劉雪萍說。
據了解,該小區公共收益“共管賬戶”由社區和業主委員會共同管理,使用公共收益時,需由社區指導和監督業主委員會召開業主大會會議,討論通過后,共管雙方均同意,方可提取公共收益。同時,雙方定期將公共收益的收支情況向全體業主公告。
記者在該小區業委會辦公室電腦上看到,每筆賬目收支日期、事項、責任人等清晰明了。“公共收益賬目每季度公布一次,只要有業主想了解,隨時可聯系業委會成員進行查賬。”小區業委會主任韓榮柱說,目前小區整個公共收益管理平穩,業主認可,物業也支持,“如今的物業還墊付了一筆資金幫助改善小區公共設施和管理。”
“目前而言,在公共收益歸屬方面,相關法律已經進行了明確,但后續業主維權之路較為曲折,容易陷入有法難‘落實’的尷尬境地。”吳猛建議,為更好保障業主在小區公共收益方面的權益,要加強前期物業合同的規范制定與管理,以合同形式明確小區公共收益權屬和管理情況,一旦發生權益糾紛時,可依據合同進行維權。
值得注意的是,近日,《合肥市住宅小區物業管理規定(草案征求意見稿)》正在公開向社會征求意見,其中擬“將住宅小區物業管理納入社區建設和社區治理體系”。在徐一鳴看來,這將為小區物業管理尤其小區公共收益監管提供更完善的政策依據,提升對公共收益管理和使用的監管力度,讓公共收益能真正造福于民。
標簽： 公共收益
