透視公募REITs一季度數據：六大板塊業績喜憂參半 二級市場行情分化-天天熱點評
自2021年6月我國首批公募REITs上市以來，備受關注。
迄今市場上已經有27只公募REITs產品，近日除3月剛發行上市的兩單新能源REITs外，其余25只公募REITs均已披露2023年一季報。
【資料圖】
21世紀經濟報道記者發現，一季度公募REITs整體業績明顯分化，呈現與去年不同的趨勢。
2023年一季報，業績表現相對較好的是三類資產：高速公路、倉儲物流和保障房。而2022年表現較好的主要是倉儲物流和產業園等兩類資產。
總體來看，一季度，表現最好的是高速公路資產，業績明顯修復；最讓人憂心的是產業園區資產，因出租率的持續下行而業績不佳。此外，新能源板塊運營情況環比回落，倉儲物流板塊和保障房板塊基本平穩，生態環保板塊表現分化。
據21世紀經濟報道記者統計，在2023 年一季度，除了剛上市不久的兩只新能源REITs，其他上市的25只基礎設施REITs 共實現收入 20.76 億元，凈利潤4.38 億元，可供分配金額 12.97 億元。一季度公募REITs整體的平均收入、EBITDA、可供分配金額的年化預測完成度基本達標。
同時，在二級市場，公募REITs一季度出現結構性行情，整體呈下降趨勢。2023 年一季度公募REITs板塊漲幅排序依次為:保租房>產業園區>能源類>高速公路>生態環保>倉儲物流。
六大板塊業績喜憂參半
一季度數據顯示，公募REITs業績喜憂參半，板塊表現分化。
據平安證券統計，發行的24只REITs整體的平均收入、EBITDA、可供分配金額的年化預測完成度分別是98%、110%和103%。
這意味著，基本上收入接近達標，可供分配金額和EBITDA平均都已達標。
2023年一季度，高速公路板塊、倉儲物流板塊和保障房板塊整體業績表現相對較好。高速公路整體是修復的邏輯，而保障房和倉儲物流整體是穩健的邏輯。
此外，一季度，能源板塊和產業園板塊環比經營情況回落，生態環保板塊則表現分化。
分具體板塊來看，第一個板塊，高速公路REITs，市場上有7只高速公路REITs，相較于去年四季度，一季度國內經濟活動持續修復和貨車通行費優惠政策影響結束，底層資產的車流量和通行費均顯著回升；
第二個板塊，生態環保REITs，市場上僅有兩單，中航首鋼綠能REIT的業績基本平穩，富國首創水務REIT業績表現因水量的季節性下降和成本走高而有所回落；
第三個板塊，清潔能源REITs。今年新上了兩只新能源REITs，但是它們上市時間比較晚，所以沒有發布季報。已經發布季報的鵬華深圳能源REIT，因發電收入受季節性因素影響，整體運營情況環比回落，單季度的營業收入和EBITDA對應完成度分別為20.9%和28.6%；
第四個板塊，產業園區REITs，市場上有8只。因重要現金流提供方租戶到期不續約、提前退租等因素導致部分REITs的出租率顯著下滑，拖累同期業績；
第五個板塊，倉儲物流REITs。倉儲物流板塊有中金普洛斯REIT、紅土創新鹽田港REIT和嘉實京東倉儲基礎設施REIT三單。經營表現穩健，財務指標預測完成度相對比較高，體現出一定的抗周期能力；
第六個板塊，保障房REITs，市場上有四單，保障房主打穩健。較高的出租率支撐保障房REITs經營平穩，現金流穩定，體現出較強的抗周期能力和類債屬性。
國金證券指出，業績完成度方面，在已披露2023全年預測數據的REITs中，高速公路項目雖實現業績的邊際修復，但一季度收入與利潤水平仍不及發行時的預期水平；產業園區、倉儲物流及能源類項目一季度收入與利潤水平基本好于發行時預期；另外保租房作為2022年新發行的類型，一季度業績完成度同樣較高，其中華夏基金華潤有巢REIT對應業績相對突出。
可供分配金額方面，國金證券指出，不同類型REITs有所分化，其中高速公路類REITs整體表現較好；產業園區類REITs在2021年上市的四單產業園區REITs均有同比下跌。倉儲物流、環保水務以及保租房類型可供分配金額表現相對穩健，而能源類下的鵬華深圳能源REIT可供分配金額較預測值的完成率階段靠后。
雖然公募REITs在2023年一季度的業績喜憂參半，但中信證券認為，往后看，從環比維度觀察，底層資產業績修復已展現出積極變化。疫情因素對于REITs底層資產業績的壓制料將趨弱，隨著經濟基本面的逐步回暖，其未來的修復趨勢仍然可期。
分類型看，中信證券認為，人流和物流的持續修復有望支撐高速公路REITs業績進一步修復；倉儲物流和保障房REITs受益于穩定的出租情況，其抗周期性強，適合長期配置；產業園區出租率的修復周期或偏長，需要配合基金管理人和外部運營機構的積極主動管理，以助推底層資產后續實現穩步修復。
二級市場誰勝出？
二級市場上，一季度公募REITs各板塊表現各異。
國金證券指出，二級市場方面，一季度以來REITs加權價格指數整體呈下降態勢，其中2月上旬二級市場交投回溫，價格指數達到階段高點，隨后則延續調整態勢，市場平均成交額整體呈現震蕩格局。行業類型REITs指數走勢分化有所收斂，季度內收益表現由高到低排序依次為:保租房>產業園區>能源類>高速公路>生態環保>倉儲物流。
據記者統計，一季度，在27只公募REITs中，11只上漲，16只下跌，平均下跌0.64%。
值得一提的是，一季度漲幅排名前三的公募REITs均為產業園區REITs。
其中，漲幅最大的華安張江光大REIT上漲了6.01%，緊隨其后的國泰君安臨港創新產業園REIT、東吳蘇園產業REIT，均上漲超4%。
而跌幅最大的中金普洛斯REIT，下跌6.50%；平安廣州廣河REIT也下跌了6.28%。
海通證券分析了首批9只公募REITs的二級市場表現。
從首批公募REITs 市值來看，9只公募REITs市值曾在2022年2月迎來最高點，溢價風險較高，后估值不斷消化，震蕩調整。
分板塊看，2022 以來（數據截至 2023 年 3 月 31 日）REITs 板塊平均累計漲跌幅呈現：清潔能源類>倉儲物流類>產業園類>高速公路類>生態環保類>保租房類。其中，清潔能源累計漲幅11.47%，保租房類上市時間較短，受市場影響跌幅最大，為-11.47%。
值得關注的是，2022Q4 以來 REITs 板塊整體估值回落，平均累計漲跌幅與2022年以來基本一致。而2023 年以來， REITs 板塊漲幅排序是：產業園>清潔能源類>保租房類>生態環保類>高速公路類>倉儲物流類。
海通證券建議投資人，在存量產品選擇上，可結合資金久期、收益率要求，選擇估值水平與分紅率相匹配的REITs 產品。目前 REITs 市場打新熱度仍在，建議關注能源、新基建、包括消費類 REITs 等領域的打新機會，同時首批擴募落地在即，持續關注倉儲物流、產業園類擴募導致整體資產估值變動帶來的投資機會。
平安證券表示，去年10月以來，市場情緒以及股債賺錢的替代效應上，整體公募REITs是在一個大的下跌周期里。到今年4月末，已經和去年整體REITs的底部距離不大，整體跌出了一定的性價比。
平安證券分析，分板塊來看， 高速公路在今年修復邏輯的背景之下，可以挑選一些估值比較便宜的品種抄底或者估值還不錯但是修復斜率比較高的個券。能源板塊有兩單新能源REITs上市時間比較晚，目前尚未發布季報，但是它們估值還不錯。保障房板塊主打挑選估值相對便宜而且穩健性有一定保障的個券。產業園板塊整體關注預測完成度相對比較好，并且結合現金分派以及完成度挑選個券。倉儲物流板塊有兩單擴募正在路上，擴募之后估值或拉升，所以倉儲物流板塊也可以持續關注。
（文章來源：21世紀經濟報道）
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