世界新資訊：貝殼2022年實現營收607億元 經調整凈利潤實現增長
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3月16日，房產交易服務平臺貝殼(NYSE:BEKE、02423.HK)發布2022年第四季度和全年財務業績。去年全年，貝殼平臺實現營收607億元，同比下降24.9%。
營收下降主要受去年疫情反復及市場整體下滑影響，據了解，貝殼平臺去年實現(GTV總交易額)26096億元，同比下降32.3%。
2022年全年，貝殼平臺凈虧損13.97億元，2021年同期則為5.25億元；經調整凈利潤28.43億元，2021年同期則為22.94億元。
一賽道提質增效
財報顯示，2022年貝殼平臺實現交易額26096億元，同比下降32.3%。其中，二手房交易額達15765億元，同比下降23.4%；新房交易的總交易額為人民幣9405億元，同比下降41.5%。
據了解，自2021年下半年開始，全國樓市出現明顯調整。作為國內頭部房產交易服務商，貝殼新房和二手房交易均受到較大影響。
貝殼聯合創始人、董事長兼首席執行官彭永東表示，面對市場變化，貝殼內部快速進行了一系列調整，2022年公司的重心從高速增長轉移到高質量增長上。
比如，在新房市場，據彭永東介紹，2022年繼續加大“預付傭”(即讓開發商提前支付傭金，保障平臺的應收賬款和經紀人回款安全)項目合作，至2022年四季度時，“預付傭”項目占比已達到44%，比例較2022年初翻倍。據了解，與貝殼平臺合作的“預付傭”項目平均去化套數較非“預付傭”項目高35%，開發商也獲得了更好的銷售去化。
在新房合作方的選擇上，貝殼還加強了與國有開發商的合作，積極促進銷售轉化。2022年國有房企占比持續提升，至2022年四季度時，其銷售占比提升至45%。
2022年，貝殼戰略性地將業務重心向核心城市靠攏。據貝殼執行董事兼首席財務官徐濤介紹：“面對2022年的艱難市場，我們堅決向一線靠攏，更聚焦業務本質、風險管控和效率的提升。”
此外，貝殼還持續通過一系列管理運營舉措，發揮平臺和ACN網絡效應的價值，幫助平臺上的門店降本增效、留存人才。2022年，貝殼持續推進大店策略，提升社區的房客源覆蓋能力、多元化業務疊加能力和抗風險能力。全年幫助平臺3000多個門店進行重組，并持續推進店東的職業化。至2022年四季度時，貝殼除北京、上海以外的城市A類優質門店占比同比增長5.5個百分點，德佑和貝聯經紀人平均月度流失率降至不到5%，鏈家經紀人流失率降至僅3.1%。
財報顯示，截至2022年底，門店數量為4.05萬家，較上年減少20.6%。其中活躍門店數量為3.74萬家，較上年減少17.4%；經紀人數量為39.4萬名，較上年減少13.3%。其中活躍經紀人數量為34.97萬名，較上年減少14.0%。
種種舉措下，2022年貝殼二手房業務貢獻利潤率同比提升了2.8個百分點至39.8%；新房業務貢獻利潤率同比提升了4.4個百分點至23.6%。新房壞賬實現全年沖回，第四季度回款天數降至上市以來新低(64天)。至2022年四季度時，貝殼平臺二手房總交易額相對于持續下跌的市場已出現同比增長。
“貝殼2022年實現收入降幅遠小于市場調整幅度，毛利率同比明顯提升，non-GAAP凈利潤逆市同比增長，在盈利能力和現金流層面有效地抵御了外部沖擊。”徐濤表示，“2023年，貝殼會繼續嚴控風險，平衡效率、回款和規模增長的關系，在應收賬款安全的情況下，促進與上下游的合作。”
據了解，今年春節后，多個城市樓市成交出現回暖跡象。對此，彭永東在業績交流會上表示：“剛剛過去的1~2月，房地產市場迎來復蘇。截至2月底，貝殼平臺二手房交易額同比大幅回升，交易量接近2021年同期水平；新房承銷數據也出現明顯的同比回升，恢復至接近2020年疫情后的交易水平。”
家裝業務同比增長31%
貝殼于2021年底宣布“一體兩翼”戰略，將家裝家居以及租賃業務提升至戰略高度。其內部將一二手房產交易稱為第一賽道，家裝家居和租賃業務為第二賽道。
在家裝家居業務上，目前，貝殼主要有自營品牌被窩家裝以及收購品牌圣都家裝。去年4月底，貝殼完成收購圣都家裝的交易，5月實現全部并表。被窩家裝主營標準化整裝，現階段深耕北京市場，已完成貝殼在家裝領域“從0到1”的積累。而圣都家裝在貝殼家裝業務中則承擔著從“1到100”的復制任務。去年7月份，圣都整裝業務宣布開啟全國化戰略，在貝殼與圣都的協同效應下將以直營分公司形式布局西安、鄭州、武漢、成都、廣州等19個城市。
2022年，貝殼家裝家居業務實現合同額69億元，同比提升31%。彭永東解釋稱，主要是由于貝殼綜合性服務模式的優勢，以及核心業務對家裝家居業務的導流作用。
據了解，2022年，貝殼對一二賽道的組織結構、作業流程和績效激勵進行了融合，通過培訓、實習，幫助經紀人獲得裝修的知識能力，提升獲客和轉化。至2022年四季度時，一賽道合作對家裝業務合同額貢獻占比已達39%。
為保證家裝業務交付品質，貝殼過去一年對整裝業務進行了數據化、線上化改造，并重構了硬裝施工交付和定制家具交付流程。此外，為提高管理效率，貝殼還重構基于品質服務的服務者管理和激勵機制、派單機制等環節流程，可以實現整裝/新零售全作業流程線上化，支持施工交付上對工期、質量、材料、品質的強管理。
與此同時，貝殼正在探索超越傳統硬裝業務的盈利空間。去年二季度開始，包括定制家具、軟裝和家電在內的家居新零售的銷售占整裝合同額的比例快速提升，至2022年四季度時，新零售合同額占比已由二季度的16%提升至26%。
租賃業務方面，貝殼租房于去年宣布將重點獲取分散式房源。去年全年，貝殼租房在管規模上突破了12萬間。其中，省心租模式(即輕托管服務)的在管規模突破7萬套。此前，貝殼租房曾于去年7月入選了成都市首批保障性租賃住房運營服務企業名單，并于今年在成都市場上線了“保租房頻道”。
（文章來源：中國經營網）
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