世界快資訊：對物業服務不滿能否拒絕付費
業主不能因為對物業服務不滿，或者與物業有尚未解決的矛盾糾紛，就拒付或者拖欠物業費。
對于和物業管理企業的矛盾糾紛，如果協商無法達成一致，業主應當盡早起訴。
同樣地，如果遭到業主拒付或者拖欠物業費，物業管理企業也同樣應當起訴，通過司法途徑解決。
(資料圖)
在日常生活中，物業服務和每個人都息息相關，這方面的矛盾糾紛也不少見。
在與物業費相關的糾紛中，經常是一方認為物業服務有瑕疵，或者有矛盾糾紛，從而拒絕或者拖延付費，物業服務企業只能通過各種方式進行催收甚至無奈提起訴訟。
最近筆者就接到這樣一起來自物業服務企業的咨詢：
這家企業主要負責商業樓宇的開發租售和物業服務。其中一處商務樓的業主以不同家人的名義購買了多套房屋，拖欠物業服務費高達上百萬元。他們欠費的理由是，去年夏天商務樓局部區域的消防設施因為突發故障而發生漏水，待發現時已經“水漫金山”。事后該公司邀請第三方保險公司對事故造成的損失進行了評估，遺憾的是，業主對評估的損失數額不認可，堅持自己因為過水而造成的業務損失也必須賠償。雙方因為分歧較大而協商不成，對方就一直拒絕支付物業服務的相關費用。
那么，對物業服務不滿，或者認為物業服務有疏漏和缺失造成了損失，是否就可以拒付物業費呢？顯然是不行的。
我國《民法典》明確了業主有支付物業費的義務。
《民法典》第九百四十四條第一第二款規定：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
因為物業服務是一種公共服務，它的維護服務對象是整體物業設施和物業內的正常秩序。單個業主不交物業費，損害的不僅是物業服務企業的利益，也損害了其他正常繳費業主的利益，影響了物業整體的管理。
物業服務企業提供的物業服務也是針對物業整體和全體業主履行義務的，即便服務存在不足影響到個別業主的權利和利益，一般尚不構成根本違約，因此業主不能據此拒絕履行繳納物業費的合同義務。
具體到引發矛盾的事件，物業服務人員如果確實維護消防設施不善，造成漏水事故對業主造成財產損失，業主完全可以依法維權。
根據《民法典》第一百八十六條規定：“因當事人一方的違約行為，損害對方人身權益、財產權益的，受損害方有權選擇請求其承擔違約責任或者侵權責任。”
因此，業主可以在違約和侵權中選擇一個途徑追究賠償責任。
如以違約造成損害來主張違約賠償責任，根據《民法典》第五百八十四條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。”
無論是實際損失，還是可得利益損失，業主均應舉證證明。如業主無法舉證，則只能以保險評估損失作為基準。
如以侵權損害來主張侵權賠償責任，則根據《民法典》第一千一百八十四條：“侵害他人財產的，財產損失按照損失發生時的市場價格或者其他合理方式計算。”
如果業主不認可保險公司評估的損失，也可以在司法程序中申請法庭指定具備相應資質的第三方機構進行鑒定評估。
業主無論是基于什么理由拒付或者拖欠物業費，物業管理企業都可以提起訴訟追討。
如果對方雖然是一家客戶，但是以不同個人的名義購買了房屋，那么如果想要起訴對方支付物業費，也應根據合同的相對性，針對不同的業主分別提起訴訟。
總之，業主不能因為對物業服務不滿，或者與物業有尚未解決的矛盾糾紛，就拒付或者拖欠物業費。
對于和物業管理企業的矛盾糾紛，如果協商無法達成一致，業主應當盡早起訴。
同樣地，如果遭到業主拒付或者拖欠物業費，物業管理企業也同樣應當起訴，通過司法途徑解決。（上海市恒業律師事務所 周洪波）
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