【世界時快訊】【財經分析】政策“組合拳”助力地產債回溫 利好效應能否延續(xù)仍待驗證
新華財經上海11月16日電(記者楊溢仁)盡管受利好政策頻出的影響，近期地產債一改頹勢，表現回暖，但仍有不少業(yè)內人士擔憂，地產行業(yè)依然處于縮表趨勢當中，考慮到未來12個月地產開發(fā)商龐大的再融資需求，該板塊回暖能否持續(xù)依舊值得商榷。
地產債市場迎來久違“熱度”
11月8日，交易商協會發(fā)布《“第二支箭”延期并擴容支持民營企業(yè)債券融資再加力》，強調繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資，預計規(guī)模達2500億元，后續(xù)可視情況進一步擴容。地產板塊政策的進一步松綁，是支撐近期地產債行情回暖的重要原因。
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顯然，本輪地產債大漲的背后，一方面是前期市場低迷預期的反彈，另一方面，“第二支箭”專門提到地產行業(yè)，并描繪了央行、銀行間市場交易商協會、中債信用增進公司、商業(yè)銀行、房地產公司共同合作的新圖景，講述了疏通地產融資的新路徑，給市場注入了極大的信心。
來自穆迪的研究觀點亦認為，政策“組合拳”的推出，對民營地產開發(fā)商具有正面的信用影響。此前，房地產銷售下滑及多家開發(fā)商違約導致市場信心疲弱，債務資本市場的大門對高風險民企已基本關閉。不僅如此，房地產行業(yè)“銷售不振—再融資需求龐大但融資渠道削弱—違約風險頻現”的負反饋循環(huán)更使得民營開發(fā)商的流動性壓力與日俱增。
根據民生證券研究院測算，就信用債存量數據來看，截至2022年11月10日，民營企業(yè)存量信用債規(guī)模僅1.1萬億元，占全市場信用債規(guī)模已不足5%；而民營企業(yè)存量債當中，房企規(guī)模占比接近一半，從該角度考慮，也能看出當前政策的訴求和指向。
能否扭轉困局尚待時間驗證
“不過，地產行業(yè)依然處于縮表的趨勢當中。”國泰君安地產首席分析師謝皓宇指出，“以銀行貸款為例，其更愿意發(fā)放貸款給擔保物足夠，信用能力達到標準的房企無可厚非?！?/p>
“作為投資主體，商業(yè)銀行對地產債同樣存在疑慮，主要包括對流動性風險的擔憂和本息償付的關注。”一位機構交易員在接受記者采訪時直言，“再者，縱觀目前整體的融資環(huán)境，民企很難通過不擔保發(fā)債。”
值得一提的是，龍湖取得銀行間市場200億元儲架額度的消息雖對業(yè)界構成了久違的利好，但獲取債券融資額度只是第一步，實際資金落地還需要經過一個市場化認購的過程。
不僅如此，“資金落地之后，地產板塊的融資正循環(huán)能否就此開啟同樣至關重要。從一次資金落地，到資金的滾動、持續(xù)落地，只有投資人預期得到充分改善，才能幫助民營房企重建融資能力，繼而帶動其經營性現金流正常化，真正成為未來地產行業(yè)的持久經營參與方?！鄙鲜鼋灰讍T直言。
“對于地產銷售，我們預計2023年不排除某一個月份會出現銷售的同比轉正，但當前政策還不足以支持全年轉正，即低基數下的低增長仍會延續(xù)，幅度料維持在-5%至-10%的區(qū)間內?！敝x皓宇說，“聚焦到債市投資方面，盡管政策‘組合拳’的推出，于融資端為房企提供了一定支撐，可后續(xù)效果有待觀察，因為債券是純信用產品，如果市場預期沒有大幅改善，則弱資質主體的債務到期流動性壓力還會存在，重點要關注的就是政策面和市場預期之間的差異?！?/p>
根據海通證券研究所統(tǒng)計，2022年1至10月，信用債新增違約主體42家，已超去年全年數量。新增違約主體仍集中于地產行業(yè)，占比達到62%。企業(yè)性質以民營為主，在42家新增違約主體中，有20家為民營企業(yè)；而在26家違約的房地產企業(yè)中超過三分之二為民營房企。
投資布局仍建議“邊走邊看”
有業(yè)界專家表示，來自“第二支箭”的支持，一定要配合銷售環(huán)境的改善，才能真正發(fā)揮其最大效果，并對民企地產公司產生最大利好。
毋庸置疑，短期內地產行業(yè)的核心約束并非簡單通過階段性支持民營房企債券融資便能解決，偏弱的銷售才是核心制約。故而，在銷售沒有扭轉性恢復的情況下，無論是對房企現金流的改善，還是往地產投資、拿地端的傳導，鏈條均未通暢，也就是說，在政策“組合拳”釋出的利好信號之外，能否看到行業(yè)的進一步實質改善，仍待時間驗證。
綜上，回到地產債的投資層面，就估值分布可以看到，主流機構之于存量民企地產債的參與度并不高。至于國企地產債，當前無論是從市場配置品種選擇的角度，還是政策支持下情緒面的提振角度分析，均有關注的空間。
東方金誠提供的最新數據顯示，2022年10月，地產債發(fā)行和凈融資規(guī)模環(huán)比下行。其中，廣義民企地產債僅發(fā)行31億元，凈融資缺口環(huán)比、同比分別擴大了119億元和23億元，至-176億元。
（文章來源：新華財經）
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