世界看點：中國金茂銷售排名升至第十一位 中票、并購貸款等多種融資渠道暢通
“金九銀十”雖成色不足，但為保證存貨去化，回籠資金穩定現金流，多數房企仍在多措并舉搶收回款。
從2022年前十個月銷售榜單來看，擁有央企國企背景房企正在發力，進一步擴大市場份額。據中指研究院統計數據顯示，今年前10個月，共有16家房企銷售額均超過千億元，其中保利發展、萬科、華潤置地、綠城中國、招商蛇口、中國金茂等房企均是央企、國企或者有央企國企背景的上市房企。
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“當前在銷售端取得較佳戰績的房企有以下兩個主要特征，一是央企、國企等穩健型房企，杠桿率低，信用評級高；二是金融機構和資本市場對其信用狀況和償債能力較為認可，有融資現金流進賬?！庇蟹治鰩煴硎荆彿空邔@類房企保交付能力較為信任，因此其在銷售市場話語權較強，在市場下行期能夠逆市獲得較為充盈的現金流。
多個融資渠道暢通財務盤面穩健
眾所周知，對房企來說，現金流主要來自于兩個方面，一是在資本市場獲得的外部融資現金流；二是自身經營能力獲得的銷售現金流，如果兩大渠道同時保持暢通，若再上大股東為央企予以背書，該企業大概率是一個具備良好資信的穩健型房企，銷售排名有所上升的中國金茂就是其中之一。
據中報數據顯示，中國金茂的現金短債比、凈負債率、剔除預收賬款后的資產負債率相關指標進一步優化，繼續保持“三道紅線”全綠的安全態勢。同時，公司平均借貸成本下降至3.76%，為三年以來最低紀錄，抗風險能力進一步增強。
事實上，在當前的市場大環境下，房企的財務安全性備受關注，尤其是“三道紅線”，被視作最直觀有力的指標，也是金融機構和購房者雙雙買單的重要依據。鑒于此，在融資端，盡管今年房地產行業融資環境嚴峻，中國金茂融資渠道依舊暢通，截至目前，中國金茂獲得超過200億元直接融資。2022年前8個月，公司還完成了8筆新的在岸債券發行，總金額為188億元人民幣。此外，9月29日，中國金茂完成向專業投資者發行本金為20億元人民幣的公司債券，最終票面利率為3.6%。
同期，中國金茂旗下多宗商業地產資產正在尋求與之匹配的資本，比如金茂商業卓越2號重慶瓏悅里4.5億元ABS項目更新為“已反饋”、中金-西城金茂中心23.31億元ABS狀態更新為“已受理”……
對此，有業內人士稱，“ABS作為一個融資手段，是房企加快資金周轉速度的利器，同時有利于減輕重資產占比現金比重，提升資金使用效率。”
在信用評級方面，穆迪確認中國金茂控股集團有限公司發行人評級為“Baa3”，同時確認中國金茂的全資子公司Franshion Brilliant Limited發行美元票據的“Baa3”有支持高級無抵押評級以及“Ba2”的有支持優先股評級。這些票據由中國金茂提供無條件、且不可撤銷擔保，所有評級展望都維持穩定。
據此，穆迪方面表示，評級的確認反映了穆迪的預期，即中國金茂將保持其穩定的財務狀況、良好的流動性和各種類型的融資渠道，使該公司能夠在具有挑戰性的經營環境中渡過。穆迪預計，未來12個月至18個月，該公司的現金持有量以及運營現金流足以覆蓋其短期債務和承諾的土地款項。
此外，9月1日，標普發表報告稱，中國金茂善于利用資本市場，通過多種融資工具融資近200億元人民幣。其融資工具包括在岸債券、中期票據、并購貸款以及商業抵押貸款證券化。
擁有穩定的信用評級，保持融資渠道通暢，帶來的不僅僅是償債系統的安全，亦在銷售端為購房者敢買房加了一道安全鎖。畢竟，如今新房尤其是期房交易，第一個讓購房者關注的是其開發商是否爆雷。
強化核心區域布局客戶滿意度高
據中指研究院房企銷售業績統計數據顯示，今年1月份-10月份，中國金茂銷售額1231.8億元，排第11位，較去年同期提升了4個位次。
據悉，中國金茂持續強化了在核心城市、核心區域的項目布局，多個住宅項目紅盤熱銷。
正如穆迪所示，中國金茂實現當下的銷售額，得益于該公司優質的土地儲備(主要分布在中國主要城市中的一、二線城市)，以及這些一線城市穩定的住房需求。
以超一線城市北京、上海為例，北京望京樾項目首次開盤便創下51億元的熱銷成績；上海金茂靜安天悅和橫沔玖境雙雙實現開盤100%去化的優異成績，其中，上海金茂靜安天悅為靜安大寧板塊，涵蓋住宅、商業、辦公及文保建筑更新等多業態的城市綜合體項目，開盤當日338套房源全部售罄，銷售金額達38億元。此外，青島嶗山大云谷金茂府自今年開盤以來已經累計簽約38億元，銷售額排名青島首位。
從市場趨勢來看，若宏觀經濟穩定恢復、相關政策積極落地，購房者置業情緒有望逐步修復，四季度新房市場或逐漸企穩。屆時，中國金茂有望進一步搶收市場。
那么，回籠的資金，中國金茂用于何處？除了主動管理債務、拿地支出以及保持公司日常經營活動外，中國金茂在交付上同樣下了很大功夫，今年伊始就將把更有質量的發展、更有品質的交付提上日程。
截至目前，中國金茂做到按合同履約、按點交付，實現了27個城市、43個項目、3萬余套的交付規模，完成了100%批次的應交盡交，無一緩交。
尤其在交付環節，中國金茂已形成完善的交付體系，從風險管控、品質標準、過程管控、服務跟進等多個維度，形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標準化動作流程。
據悉，在上半年客戶滿意度第三方調研中，中國金茂整體滿意度提升至87分。其中交付滿意度85分，質量滿意度82分，遠超行業平均水平。
（文章來源：證券日報網）
標簽： 中國金茂
