廣州一物業公司擅用維修基金改裝樓頂 78名小區業主訴請恢復原狀獲法院支持
78名小區業主訴請恢復原狀獲法院支持（副題）
人民法院報訊（記者 謝君源 通訊員 趙琦銘 陳婷婷）近日，廣東省廣州市中級人民法院二審審結一起物業服務合同糾紛案。
(資料圖)
廣州市某小區的樓棟頂層屋面為斜頂式設計，屋面均鋪設了裝飾性瓦片，風格統一，頗為美觀。2018年，有業主發現小區F棟樓頂屋面瓦片存在個別松動情況，遂通過信訪渠道向區住建局反映。區住建局依職能提供政策咨詢和業務指導，認為物業公司應抓緊時間維修屋面瓦片，緊急情況下可以啟動應急維修資金。
2021年3月，物業公司啟動應急維修資金使用程序，單方委托某鑒定機構對F棟樓頂屋面進行了鑒定。鑒定機構出具鑒定意見：F棟樓頂屋面局部瓦片存在開裂、破損、脫落及缺失現象，個別殘存瓦片呈脫落趨勢，有安全隱患，認定屋面構件為一般損壞，應盡快對損壞部位做修繕處理。隨后，物業公司在廣州市物業專項維修資金信息管理系統登記創設“F棟樓頂屋面瓦片修復工程”項目并進行預算審價。
2021年6月，物業公司發出邀請招標文件，某裝飾公司中標。雙方經協商，制定了“鏟除F棟樓頂原屋面的瓦片及其松脫的砂漿結合層，重新做防水層及涂料裝飾”的維修方案。F棟分為三個單元，物業公司僅在二單元一樓大堂張貼了公示維修方案。
2021年11月，某裝飾公司在未取得施工許可證的情況下，鏟除了F棟樓頂屋面部分瓦片，擬以刷涂料的方式進行維修，在刷涂料時，被F棟的劉先生等業主阻止。
2022年3月，劉先生等78戶業主向法院提起訴訟，認為物業公司未經業主同意擅自施工并動用維修資金，故意毀損樓頂屋面瓦片，嚴重損害樓體美觀并妨礙防水、排水，其行為已違反物業服務合同的約定，要求物業公司將其拆除的F棟樓頂屋面瓦片恢復原狀，保持原來的外觀、結構和功能。
一審法院審理后，判決駁回劉先生等78戶業主的全部訴訟請求。劉先生等78戶業主不服，向廣州中院提起上訴。
廣州中院二審判決，撤銷一審判決，物業公司于判決發生法律效力之日起三十日內將其鏟除的樓頂屋面瓦片恢復原狀。該判決現已生效。
法官說法
物業公司是小區物業服務企業，與業主建立了物業服務合同關系后，對小區共有部分包括樓頂等享有共有和共同管理的權利。本案中，物業公司對案涉樓棟的樓頂屋面瓦片進行維護和管理，需要接受業主的監督。
從程序上看，樓頂屋面瓦片的維修屬于重大維修，根據民法典規定，使用建筑物及其附屬設施的維修資金屬于應由業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后，方可啟動維修程序。本案中，物業公司未經業主表決，擅自啟動維修程序，劉先生等78戶業主提出異議，已超過案涉樓棟126戶業主的一半。在后續就案涉樓棟樓頂屋面瓦片維修事宜展開的鑒定、招標等程序中，均沒有業主方代表的參與及監督，物業公司以上行為已損害了業主的知情權、表決權等合法權益。
從維修方式上看，案涉樓棟樓頂屋面瓦片僅為局部開裂破損，物業公司可以就破損開裂的瓦片進行局部的修繕和更換，或者按照房屋原始的設計，采用與屋面瓦片鏟除之前一樣的材料和工藝，對案涉樓棟樓頂屋面瓦片進行重新鋪設，外觀上與其他樓棟保持一致。現物業公司將屋面瓦片全部鏟除后，采用刷涂料的方式進行維修，屬于對樓宇外觀的重大改變，超出了物業公司對房屋共用部位及共用設施設備進行維護和管理的合理限度，劉先生等業主有權要求物業公司將拆除的屋面瓦片恢復原狀，按照樓宇當初統一的設計樣式進行維修。
物業管理服務事關千家萬戶，是關系居民生活質量的“關鍵小事”，是基層社會治理的重要一環。作為業主，享有監督物業服務企業的工作、監督物業共用部位和共用設施設備專項維修資金管理和使用的權利；作為物業服務企業，應當充分尊重業主的知情權、表決權、監督權等合法權益，合理適度地為小區業主提供物業管理服務，不履行或不適當履行法律、法規規定以及合同所約定的維修、養護、管理等義務的，構成違約，應承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等相應的違約責任。
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