當前觀點：“首付分期”再現房地產江湖 房企花式促銷力促項目去化
在樓市出現熱度不均和明顯分化情況下，“首付分期”等促銷去化手段再度出現在多地房地產江湖中。
(資料圖片僅供參考)
日前，上海市有樓盤開始推出“低首付”“首付分期”等促銷活動。根據位于上海市青浦區的安聯·虹悅項目公布的“1成首付”促銷活動方案，6月30日前在該樓盤認購房源可先付1成首付，剩余首付金額則可以在12個月內付完。
事實上，上海樓市近期的成交量并未明顯下滑，安聯·虹悅在此情況下推出“1成首付”活動也折射出樓市分化明顯和部分項目去化壓力加大等現象。據克而瑞上海統計數據，截至今年第21周（5月22日至5月28日），上海市商品住宅供應面積為23.54萬平方米，環比上漲32.17%，成交金額達到130.38億元，環比上漲8.20%。
對于出現上述情況的原因，中原地產市場分析師盧文曦在接受《中國經營報》記者采訪時表示，這一方面可能和整體樓市走勢有關，另一方面也可能和項目本身有關。“全國樓市最近的成交量有所下滑，市場情緒較低，但上海樓市總體保持穩定，只是區域分化較為明顯，個別去化較為困難的樓盤開始通過促銷方案以提振銷售，回籠資金。”
多地再現“1成首付”促銷活動
“1成首付”，正成為安聯·虹悅引發外界關注的關鍵詞。
日前，記者在位于青浦區華新鎮的安聯·虹悅走訪發現，該項目部分樓棟已接近封頂，即將進入裝修階段。據項目營銷中心一位現場置業顧問介紹，項目推出的“1成首付”活動屬實。“促銷活動會持續到6月底，目前已吸引10余位業主參加活動，還有十幾個名額。”
上述置業顧問同時告訴記者，意向購房者可自主選擇是否參加“1成首付”活動，對于某些需要置換房源或壓力較大的業主可以選擇通過該活動來減輕購房首付款壓力。“意向購房者在認購時僅需繳納1成首付即可，同時需在隨后的10個月內補齊剩余首付款，在此期間既不需要還貸款，也沒有利息。”
據該置業顧問計算，意向購房者在參加1成首付活動后僅需支付45萬元左右的首付就能認購。“我們的樓盤不僅價格低、得房率高，而且房源基本上已經是準現房。”
除上海市的安聯·虹悅外，位于湖北省武漢市的光谷洺悅天璽日前也推出了類似促銷活動。相關資料顯示，根據洺悅天璽推出的“1成首付”買新房活動，購房者可在“現房”后再還貸。
“在5月31日之前，參與光谷洺悅天璽‘城熟’秒房季活動，只需支付總房款的10%作為定金就可鎖定意向房源，已支付的定金進入資金監管賬戶，待項目竣備（指房屋取得建設工程竣工驗收備案證明文件），即達到‘現房’標準后，再辦理貸款，優先鎖定好房、緩解首付壓力、靈活手頭資金，安心購好房。”洺悅天璽在宣傳材料中表示。
盧文曦告訴記者，房企推出的“1成首付”促銷活動是否違規，要具體看是何種情況。“如果只有1成首付就可辦理貸款，這是不合規的。但如果是補齊首付后再做貸款，這是合規的，因為繳納首付的時間期限是雙方自行商量約定的。”
不過，易居研究院研究總監嚴躍進則表示，類似“1成首付”活動本身屬于違法操作。在當前購房政策逐步走向寬松的過程中，容易產生一種誤區，即各地可以制定購房和信貸規則。實際上，有些寬松政策可以積極利用，但一些違背風控原則的信貸產品或服務，容易帶來違約風險，進而導致很多新情況和新問題，如夸大購房者的還貸能力、造成后續購房合同出現糾紛等。
樓市分化明顯、熱度不均
在部分項目推出“1成首付”促銷活動背后，也折射出樓市分化明顯、熱度不均的現狀。
盡管上海樓市目前仍熱度不減，但具體到各個區域和項目卻呈現出較大的差距。以位于青浦區的安聯·虹悅和上實云端為例，盡管地處大虹橋商務區臨近板塊，兩個樓盤也同時給出了較為誘人的價格和活動，但去化率一直較為低迷。
據了解，安聯·虹悅目前共推出約500套房源，其中有約300余套房源處于在售狀態。
上實云端一位置業顧問也告訴記者，項目已有幾棟樓售罄，但目前還有一些剩余房源。“我們項目就是缺一條地鐵，去虹橋商務區打車或者是坐公交需要20分鐘左右，交通是項目的劣勢。目前，地鐵規劃已經出爐了，但還需要好幾年的建設才能通車。”
安聯·虹悅也面臨著和上實云端類似的窘境。有業內人士向記者表示，由于欠缺地鐵等公共交通配套，導致去化率較低，是安聯·虹悅此次推出“1成首付”促銷方案的主要原因。
與之形成鮮明對比的是，諸如云錦東方、縵云上海等豪宅、熱門樓盤則出現了排隊搶購現象。
據相關媒體報道，日前，云錦東方三期開盤引來不少購房者在售樓中心排隊，同時還出現不少“黃牛”“假結婚”以及提供代持買房和過橋資金服務等情況。據云錦東方開發商東航置業日前發布的最新公告，云錦東方三期搖號及后續相關活動已暫停。
此外，位于楊浦區東外灘板塊的縵云上海和閔行區江川紫竹板塊的象嶼招商公園1872等熱門項目在認購階段就出現了深夜排隊情況，開盤去化率也較高，都達到了100%。
在嚴躍進看來，“1成首付”促銷和房價倒掛較大的樓盤熱銷同時出現，說明上海樓市目前存在房源供應結構問題，區域分化比較嚴重。
盧文曦也告訴記者，在房地產市場環境好的情況下，類似有去化壓力的樓盤也可以走量，但市場環境一旦遇冷，城市外圍區域就會率先感受到去化壓力。“一般而言，有去化壓力的樓盤大多缺少一定的競爭力。在房地產市場趨于理性的過程中，出現分化是很正常的。但是大部分盤問題不大，可能少數樓盤會遇到去化壓力。”
房企或加大推盤促銷力度
據諸葛找房數據研究中心統計數據，今年以來，上海樓市在經歷5月初的成交量高峰后，在5月底出現了下跌趨勢。第22周的成交量為1874套，環比下降38.25%。另據相關資料，今年5月，上海樓市成交面積達到100.01萬平方米，位列四大一線城市之首，但成交面積較4月份環比下降約10.5%。
對此，諸葛找房數據研究中心方面分析認為，5月首周適逢“五一”小長假，居民以旅游出行需求為主，房地產市場相對冷淡，周度成交跌至歷史低位。“隨著假期過去，市場回歸常態化運行，新房市場重新恢復活力，成交連續兩周回升，逐步恢復至‘五一’假期前水平。進入第22周，重點城市成交止升轉降，預計5月整體成交規模將較4月持平或者小幅回落。”
克而瑞上海方面也表示，今年以來，上海樓市第四批次供應余量不足，僅剩5個樓盤還未取證。同時，受云錦東方等事件影響，第五批次新房也暫緩了“一月一供”的腳步，預計會在6月上旬亮相。“可以預見，直至五批次新房入市，為市場補充新鮮血液之后，上海樓市熱度才將有所恢復。”
盧文曦告訴記者，具體來看，市場供應下降，成交量也會相應下降，6月應該還是延續“震蕩”行情。市場的情緒不是很高，而且今年的供應量也偏少，2022年每一批集中供應量都達1萬多套，但今年4批平均僅有8600多套。供應量不是特別多，也牽制了成交放量，所以市場的情緒也會受到影響。
中指研究院方面分析認為，當前，房地產市場的穩定至關重要，而近期部分開發企業面臨資金壓力，進一步影響著樓市預期。“6月，將迎來今年上半年收官節點，預計房企推盤力度和促銷力度都將加大。在此背景下，房地產銷售是否恢復也決定著后續市場信心和市場預期走向。”
“截至5月24日，各地出臺的政策僅29條，不足4月份的一半，熱點城市優化的政策力度也較小。”中指研究院方面進一步表示，“受此影響，短期市場的走勢仍存在較大不確定性。在當前市場調整壓力加大的背景下，亟須監管部門和地方政府給予樓市更大力度政策支持，穩定購房者置業信心和預期，核心城市政策存在優化空間，市場也需要更實質性的政策落地。”
（文章來源：中國經營網）
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