全球快報:越秀服務稱物業股估值已入合理區間,40億現金準備收并購
“當前物服標的的估值,比2021年的高峰期有一定的回落。”3月8日,越秀服務(06626.HK)一如既往地打響了內房業績發布的頭炮,公司管理層在被問及收并購問題時回答稱,“目前估值也接近了合理的水平,所以我們也在積極探索一些并購標的,保持開放的態度。”
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實際上,自2021年6月上市以來,越秀服務在收并購上并未有太多動作,直至2022年10月,才完成了首次收購,以950萬元的總對價將廣州長隆集團旗下的一家物業公司收入囊中,新增合約面積約79萬平方米。
據披露,該筆收購PE值約為5倍,遠低于此前行業內其他收購案超10倍的PE值。“這也是跟母公司有所聯動,越秀地產協助長隆做代建業務,我們也順理成章地把物服公司并購過來。”該公司管理層表示,上市募集資金中有6成規劃用于收并購,額度約在10億元,未來會對收并購保持開放的態度。
很明顯的是,相較于收并購,越秀服務在規模拓展方面,還是更加依賴于外拓和關聯方提供的物業。
截至2022年底,越秀服務的在管項目達到了323個,總在管面積5169萬平方米,同比增長33%;合約管理項目387個,合約面積7060萬平方米,同比增長20.9%。
其中,在2022年共計1309萬平方米的新增合約面積中,自第三方外拓的面積約為843萬平方米,占比達到64.4%;來自越秀地產等關聯方提供的面積占比約4成。
報告期內,越秀服務首次進入了天津、昆明、福州、南寧、麗江等城市。盡管新拓了許多城市,但越秀服務在進入新的城市里面仍保持謹慎的態度,“我們有自己的投資標準,單體項目要達到一定的規模和一定的利潤率的情況下,才會選擇進入。”
越秀服務管理層坦言,當前地產行業的下行,特別是去年銷售面積下降幅度達到30%,對于物服的交付面積、交付量整體有沖擊和影響,但其母公司越秀地產在銷售面積及銷售額方面保持增長的態勢,使其相應的交付有所保障。
同時,隨著越秀地產版圖的擴大,越秀服務的布局范圍也隨之擴張。“目前在華東我們有將近800萬方的在管面積,隨著我們持續外拓,以及越秀地產在華東的積極拿地和發展,我們在華東的面積也會進一步得到提升。”越秀服務管理層表示,在管面積占比超6成的大灣區,仍將是其深耕的根據地。
除了越秀地產之外,越秀服務二股東廣州地鐵在業務拓展方面也提供著協助。“廣州地鐵未來地鐵線網的開通、工程里數增加等都會給我們在TOD業務方面帶來增長。”
有了來自關聯方的力挺,面對“上市三年內在管面積達到1億平方米”的目標時,越秀服務管理層表示,該目標并未有所改變,在2024年6月之前向著該目標努力。
規模增長的推動下,越秀服務的業績表現同步向上。2022年,該公司實現營業收入24.86億元,同比增長29.6%;股東應占盈利為4.16億元,同比增長15.7%。
從盈利能力指標上來看,越秀服務的毛利率水平有所下滑,從上年同期的35%跌至27.3%,各細分業務的毛利率基本都呈下降的態勢。其中,非商業物業管理及增值服務的毛利率下降8.9個百分點至25.8%。越秀服務表示,這是由于業務結構調整,目前大力推進的增值服務仍在成長期,導致該部分毛利率降低。
不過,在越秀服務看來,“實際上隨著規模的擴張,毛利率的水平會逐漸接近行業的平均水平”,而社區增值服務是值得重點發力的業務板塊,是業績的“第二增長曲線”。
“2022年增值服務的營收是6.5億元,增長了47.1%,在總營收中占比約26%,超過1/4,而且毛利率有32.9%,成為公司營收和利潤的重要來源之一。所以我們未來幾年還會加強這一塊的發展,為公司未來的營收和利潤增長提供比較好的支撐。”該公司管理層表示。
值得一提的是,目前越秀服務在上市時所融資金大部分都未使用,除了上述收購外,僅有約1億元用于發展社區增值業務。“再加上經營規模的不斷擴大,因此我們的現金水平持續上升,”越秀服務管理層表示,截至2022年末,在手資金約43.6億元,現金充裕,“沒有進行任何的銀行借貸”。
(文章來源:第一財經)
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